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蓝色港湾商业调整记:用心经营注重细节最为重

2016/9/2 9:37:28      点击:679

北京没有海,却有一处京城人都熟悉的港湾。在北京市区朝阳公园西北湖岸边,由19栋2至3层的欧式风格建筑错落有致组成一个充满异国风情的商业小镇,三面环水,风景优美,精致水泉,园林设计,特色小径,商业丰富,这就是中国首家Lifestyle Shopping Park 的SOLANA蓝色港湾国际商区。

蓝色港湾,繁荣都市中的休闲购物乐园,规模约15万平方米,按不同的功能划分为SOLANA MALL、儿童城、品牌街、亮马食街、湖畔美食街、中央广场等区域,涵盖了近400多家零售店铺,60多家餐饮美食以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等,为消费者提供一站式休闲消费体验,成为京城为数不多的开放体验式商业标杆项目之一。

在坚守中创新,在沉淀中发展。从2008年开业至今,蓝色港湾已走过8个年头,一路走来其实并不容易,起步发展时的艰辛,探索发展中的改变,稳定前行中的创新,如今的蓝色港湾已渐渐成为京城中新的一处特色商业风景线,也变成一个旅游观光的景点。

8年的坚守和沉淀,低调的蓝色港湾在顺应市场变化发展的同时,不断自我调整与革新,以最好的状态呈现于市场。在这个调整改变的过程,蓝色港湾有太多的故事,却很少被外界所知悉,总是默默自我沉淀,转型发展。

诚然,我们有幸约访到蓝色港湾常务副总路超,这个一路伴随着蓝色港湾成长,一起为其调整改变,为推动商业更好发展的见证者与参与者之一,对于蓝色港湾商业发展的故事最有话语权,关于项目的发展演变,商业的调整创新,运营的思路心得,未来的方向计划等问题,随和谦逊的路超对我们详细地娓娓道来,一 一解答。

▲蓝色港湾常务副总——路超

八年潜行三次调整

回顾蓝色港湾的发展历程,路超满满的回忆与感叹。蓝色港湾今年进入第八个年头了,2008年12月,在国内对Lifestyle Shopping Park 商业概念并不是特别了解的市场下,定位年轻时尚一族的蓝色港湾走在前沿并开业了。

“开业之后的前三年,蓝色港湾度过一个比较困难的时期。北方市场对于这种开放式商业街区的认知并不强,蓝色港湾当初的定位与业态规划都主打年轻时尚,当时的招商压力确实比较大,品牌能够填满商场是主要任务,在这个起步发展过程中也开始随市场需求做一些调整变化。”路超指出,2009-2011年,蓝色港湾的第一阶段在市场观察下慢慢适应发展,探索找寻属于自己的商业经营模式。

市场总是在更新迭代,消费者需求更是不断变化。2012年开始,蓝色港湾结合市场跟自身情况开始第二轮调整,这一次的调整是蓝色港湾快速发展的重要关键因素。

路超详细解析,蓝色港湾商业的最大变化源于二轮调整,其中儿童业态和餐饮业态为两大商业发动机。

2012年,蓝色港湾大规模改革创新,将原有的零售占比较高、主打运动户外的活力城进行重新调整和规划。把比较分散的儿童品牌全部集中于一起,变身业态丰富、全面的儿童城。如今,蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划最完整、 体量最大的0至12岁儿童一站式成长体验地,提供自孕妈妈开始的一系列服饰、用品、食品及保健品、玩具、早教、儿童餐饮、运动体验。

路超表示,自从2012年9月儿童城的开幕,蓝色港湾从此大不同。”儿童城开业之后,每年的人流及销售增长都在变化,特别是消费者的群体也随之发生改变,以前以年轻人为主,现在的消费群体主要是高消费的中产阶级家庭为主,因此我们的定位也从年轻时尚转变为全家庭消费,家庭性消费带动全业态发展。“

事实上,蓝色港湾不仅只有儿童城,在满足家庭儿童消费的同时,还考虑到儿童成长性问题,目前蓝色港湾是国内唯一一家拥有双语国际幼儿园的购物中心。除儿童城以外,在第二轮调整中,餐饮业态作为调整重点主要表现在两个方面,第一:对现有的中餐品牌进行升级调整,更多的知名连锁品牌及创意中餐品牌的加入向消费者提供更优质的选择。第二:借助南侧水岸街独有的景观优势,将原有的服装零售业态调整为针对健康的西式餐饮定位,满足消费者对于健康饮食的需求,更增加了SOLANA餐饮业态丰富度,成为吸引消费者的重要手段。

深度调整之后,蓝色港湾有了质变的飞跃发展,在这几年的市场竞争中仍保持较为稳定的增长速度。

路超表示,在第二轮调整基于稳定后,蓝色港湾将进入第三轮调整阶段。 “今年我们有一些新的想法跟规划,准备把品牌街重新定位调整,以”潮.运动”为主题,打造一个时尚潮流健康的商业交流平台,引进目前市场最火的运动品牌,把运动、健康概念放大,联合各商家组织各种活动。“路超透露,阿迪达斯、耐克等运动品牌的全国旗舰店或概念店已落户蓝色港湾,塑造全新形象店。

除了”潮.运动”,未来蓝色港湾还会打造更多的文化附加值,以消费者需求变化为主,提供更好的生活方式。

用心经营重视细节

任何一个开放式商业地标的初衷,定是希望能为都市年轻人和家庭创造一个集合了购物与休闲娱乐的消费场景,让他们在繁忙的工作之余还能和朋友家人出来聊聊聚聚,享受一段属于亲友的纯净时光。如何在激烈的市场竞争下打造这样的蓝色港湾?这是路超以及其团队每天都要思考并为之努力的问题。

“用心经营,把所有细节落实到位,这是最重要的。“路超谈及蓝色港湾的运营心得时表示,一是要对商户的管理和支持,蓝色港湾有370多家商户,各种各样的业态分布,每一个业态都有独特的运营方式,作为商场方有责任要参与管理跟帮助商家,跟进好每一个品牌,比如销售情况、店面陈列、店员服务、货品更新等一系列问题,多跟商家沟通,及时提供支持或管理,促进其销售及发展。

二是要对消费者服务升级,这部分也分成两个层面,一是投入大量的市场推广活动,通过各种主题市场活动吸引消费者,给其带来全新的体验感受,除了吃饭购物以外,还能满足并丰富其精神需求。比如,蓝色港湾自开业以来每年冬季都举办北京灯光节,至今已举办八次,每到节假日这里人流如织,俨然已经成为其特色活动品牌。另外还有各种主题展,如今年的20周年柯南巡展,去年的樱桃小丸子展、啤酒节等。不知不觉,蓝色港湾已经成为京城一处必去的特色景点。

三是要对商场硬件的提升和维护。一个好的购物环境,这是最基本的体验。蓝色港湾也运营了八年之久,商业建筑和硬件设施需要修葺更新和升级,为消费者营造一个舒适休闲的环境。

卫生间的升级换代,母婴室的建立,商场动线的指引,停车场的管理等,每一处的细节都不能放过。

一点一滴重视细节,结合自身情况分析,走出自己的经营之道。路超续称,商场的经营基本都是按照楼层定位、业态组合、品牌组合的等方式去考虑问题,蓝色港湾在基于传统商业思维上需要做更多的创新思路才能做好细节上的服务。“因为蓝港的商区结构是不一样的,不能够用传统的一个楼层一个业态一堆品牌的方法去搭配,而是需要具体情况具体分析,做更多不同的组合。”

以咖啡店为例,走在蓝色港湾里,你会发现一个购物中心里居然有十多家咖啡店,不仅有星巴克、太平洋咖啡、猫屎咖啡等,还有各种特色品牌咖啡店,错落有序分布在各个角落,满足不同消费群体的不同需求,在竞争中良性发展,这也是蓝色港湾特有的品牌组合的经营之道。

不惧竞争坚定方向

近年来,北京商业地产市场进入一个全面爆发的阶段,购物中心一个接一个绽放,商业体量和存量都在快速增长,竞争渐渐趋向白热化,同质化现象也日益严重。有数据显示,北京市优质商业市场总存量已达895万平方米。

面对这样的市场环境,路超仍是乐观面对。他认为,北京市场总的大方向还是乐观向上,首先从政策层面来讲,国家现在对北京的商业开发已开始介入控制,未来五环以内不可能再出现大体量商业,这对于城市商业供应量是有所锁定的,也就是说竞争会在未来相对减少,不会像过去三五年那种井喷式爆发。

其次,北京商业发展的方向正在发生一些变化,未来社区型商业或会成为重点。但对于蓝港这种市级型的商业来说影响不大,因为满足的消费群体有所不同。总体上看,还是看好北京商业未来的发展。

当然,事情总是辩证的。目前北京的商业市场存在一个最大的问题就是创新的不够,特别是与上海广州对比,对于新概念的引入和运用还需要花更多精力和时间。

“未来,北京商业市场会进入一个精细化运营阶段,哪一个商业项目能够超越自我做精细化的运营,就可以换来比较好的发展空间,相信在未来的竞争压力下,依旧还能保持领先;反之墨守成规,只会阻碍发展。”路超强调,商业必须不断改变,但改变不是颠覆,而是要创新。

路超又以蓝色港湾为例,2009年-2012年,我们是很痛苦的,当初的定位与很多商场一致,品牌同质化,运营较为吃力,不过勇敢面对现状,找出问题所在,对症下药,努力改变,在2012年到2015年之间,进行大幅调整,如今成效已显现,未来我们还会继续创新,做精细化运营,让蓝港更加美好。

“越是在经济形势、市场环境不好或不明朗下,我们越要尽快改变自己,而不过于保守,从理念和经营上去思考,通过新的业态组合,带动并引导消费者,商业可以持续再向上发展。”

所以,蓝色港湾已做好准备应对市场各种变化,不断完善自我,把自身优势充分发挥出来,形成自己独有的性格和调性,不惧竞争,坚定方向,一步步改变并发展。

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